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Quebra de contrato de financiamento com construtora garante ao comprador restituição das parcelas pagas

06/04/2016 por Sergio Iglesias Nunes de Souza
Direito civil e consumidor. Rescisão ou distrato de compra de imóvel. Direitos do comprador

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nas decisões mais recentes, tem o entendimento de que as parcelas pagas pelo comprador de imóvel merecem ser restituídas em até 90% (noventa) do total pago às construtoras, ainda que haja desistência unilateral do comprador por sua exclusiva culpa. Os 10% (dez) restantes poderão ser deduzidos em favor da construtora a título de indenização, como administração ou publicidade. Esse direito ao comprador existe mesmo que esteja com parcelas atrasadas (inadimplente).

Essa é a posição no seguinte julgado:

Apelação. Ação de rescisão contratual com pedido de restituição de quantias pagas. Código de Defesa do Consumidor e interpretação moderna dos compromissos de compra e venda. Impossibilidade de se aplicar a Lei das Cooperativas de forma simplista. Precedentes jurisprudenciais desta Câmara. Inadimplemento da obrigação evidente. Imóvel não construído. Sentença que aplicou retenção para devolução dos valores. Devolução integral. Princípio da proibição reformatio in pejus. Obrigação de devolução dos valores recebidos de uma única vez, com retenção de 10% (dez), a título de despesas administrativas. Incidência da Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça. Incidência do Princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. NEGADO PROVIMENTO ao recurso. (julgado de 28/07/2015).

A devolução também não poderá ser em parcelas, da mesma forma em que eram pagas pelo adquirente, embora assim conste em muitos contratos de financiamento, por violar regras do Código de Defesa do Consumidor e serem consideradas ilícitas e abusivas.

Esse é o entendimento na Súmula 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo (não é lei, mas é um enunciado a ser seguido por juízes de direito):

A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

A Súmula 01 do mesmo Tribunal estabelece:

O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Recentemente, no mês de setembro de 2015, o Superior Tribunal de Justiça (a Corte Cidadã em Brasília), editou a Súmula 543:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Por isso, é muito importante que os pedidos na Justiça estejam embasados expressamente nos entendimentos acima, dentre outros fundamentos pertinentes, já que atualmente o Poder Judiciário busca uniformizar as decisões para trazer segurança jurídica à sociedade, bem como é esta a posição do Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/15, lei que rege os processos judiciais no Brasil) que entrou em vigor em 18/03/2016.

Nosso escritório de advocacia tem observado que é muito comum estabelecer nos contratos que as despesas de negociação das construtoras (administração ou publicidade) devem ser comprovadas para fins de rescisão ou desfazimento do contrato. Logo, é possível, em tese, exigir essa comprovação em juízo para que haja a perda em favor da construtora de 10% (dez) do total pago. Caso não haja essa prova, este valor poderá também ser devolvido ao comprador, em respeito ao direito adquirido. Mas cada contrato merece ser analisado ante suas particularidades (não são padronizados).

O STJ, em dezembro de 2015, determinou a suspensão de todas as ações judiciais (recurso repetitivo, um instituto processual) para decidir a legalidade ou não da Taxa SATI, taxa de corretagem, bem como definição do percentual devido ao comprador desistente.

A desistência independe de prova da culpa do comprador. É direito deste receber as quantias pagas e devolvidas, abatendo-se somente as despesas devidamente comprovadas pela vendedora. Caso não haja comprovação dessas despesas pela rescisão, estas não podem ser consideradas presumidas. Despesas e prejuízos materiais não se presumem, devem ser devidamente comprovados. O argumento de muitas construtoras de que tais documentos são muitos, não autorizam avocar a presunção de prejuízo material. E, neste caso, a desistência do comprador implica na aplicação da penalidade - a fim de evitar o enriquecimento ilícito - contanto que esta não configure abuso. Se configurar abuso é nula e deverá arcar a construtora com o ônus da ausência de penalidade ou arbitrada moderadamente pelo Poder Judiciário, já que esses contratos são de adesão e a vendedora inobservou o princípio da boa-fé no ato da celebração do contrato.

Por isso, o comprador de imóvel que estiver em dificuldades financeiras e desejar cancelar o contrato com construtora terá subsídios jurídicos se for pedido a rescisão do contrato devidamente fundamentado. Principalmente, diante da crise econômica e política instalada no País em que, por vezes, é discutível até mesmo a hipótese de culpa do comprador pela necessidade do distrato contratual de compra do imóvel parcelado, baseado no Código Civil de 2002.

Não pode haver culpa do comprador que adquire um imóvel financiado com planejamento de vender seu imóvel atual e foi surpreendido com a ausência de liquidez deste ante a crise econômica evidenciada no início de 2015. Vale lembrar que, para fins eleitorais, a então Presidente da República garantia estabilidade econômica. Por isso, é sustentável a tese da onerosidade excessiva ou teoria da imprevisão, neste particular. Fato similar ocorreu em janeiro de 1999, com a elevação do dólar, quando o então candidato presidencial, igualmente, garantia a estabilidade econômica. Na ocasião, os Tribunais decidiram em muitos julgamentos pela aplicabilidade da teoria da imprevisão nos contratos de aquisição de veículo importado calculado pelo dólar.
 

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